【持ち家VS賃貸】持ち家が得なケースとは??

賃貸は他人に家賃を払い自分の物にはならないけど持ち家はローン返済後に自分の資産になると聞いたけど、このままマンションに住み続けると損なの?買った方が得なの??

FP茂田
FP茂田

本当によく聞くテーマです!
結論から言うと

『場合によって持ち家の方が得になる事もあれば損になる事もある。持家と賃貸のそれぞれの特徴を理解し、それぞれのライフスタイルに合わせて選ぼう!』

ほとんどの解説はここにたどり着きます

でたっ!!その当たり障りないクソつまんない意見!

その「場合によって」の「場合」って具体的にどんな場合だよ

FP茂田
FP茂田

クソって言うな!仕方ないだろ本当にそうなんだから!!
しかしそれだけでは具体性に欠けてモヤっとする感じはわかります

早速詳しく解説していきます!

 

まずは持ち家vs賃貸のおさらいです

【独立FPが語る】持ち家vs賃貸
最近不動産屋さんから営業の電話がたくさんかかってきます 営業の大変さはよく分かるので時間がある時は無視をせずに一応話を最後まで聞いています その中でよく出てくる会話です 「今賃貸にお住まいならその家賃よりも...

 

前提条件の違いや将来の不確実性から総額を単純に比較することが非常に難しいので

結局はそれぞれの特徴を理解してそれぞれの価値観に合う方を選択しましょうとなります

 

【持ち家のメリットデメリット】

メリット

  • 家賃よりも住宅ローンの毎月の支払いがやや割安
  • 住宅ローンが使え、住宅ローン控除が受けられる(住宅ローン控除は現在の日本において最強の税優遇措置です)
  • ローン完済後は月々の負担が無くなる
  • 住宅ローン債務者が万が一亡くなると保険適用でその後のローン支払いが無くなる
  • 現金一括の場合は固定費がかからない
  • 自由にカスタマイズできる
  • 周りから一目置かれる
  • 売却ができる

 

デメリット

  • ライフスタイルの変化(出産、転勤転職、失業、減収、離婚など)に対応しにくい。ときには足かせになる事も
  • 住宅ローンが払えなくなり家を手放す場合借金が残る可能性がある
  • 住み始めた瞬間から建物は劣化が始まり価値は減少していく
  • 天災や劣化により修繕が度々必要になる(3.11では家が全壊しローンだけ残ってしまうケースが起きました)
  • 不要になった時に簡単には処分できない
  • 誰も住まなくなったとしても固定資産税は毎年必ずかかる
  • 隣に騒音おばさんが住んでいても簡単に引っ越せない

 

 

 

 

【賃貸のメリットデメリット】

メリット

  • ライフスタイルの変化に合わせて気軽に住み替え可能
  • 負債を抱えるリスクがない
  • 最終的な出口や手離れを考えなくていい
  • 隣に騒音おばさん住んでても即引っ越せる

 

デメリット

  • 持ち家に比べ割高
  • 住み替える度に引っ越し、入居費用がかかる
  • 部屋のカスタマイズに制限がある
  • なんとなく半人前感がある
  • 毎月の支払いは常にある
  • 借り物なので当然は売却できない

 

 

ライフスタイルの変化に柔軟に対応していきたい人は賃貸

快適性、機能性、所有欲が欲しい人は持ち家

こんな感じに分かれるかと思われます

 

今回は持ち家派の持ち家売却に焦点を当てて

どんな場合は得をし

どんな場合は損をするのかを見ていきます

 

 

得なケースその1:買った額より売った額が上回った場合

これは誰が見ても一目瞭然で非常に分かりやすい結論です

とてもラッキーです

FP茂田
FP茂田

狙って買っていたのであれば

あなたは不動産投資の才能があります!

 

得なケースその2:買った額と同じ値段で売れた場合

賃貸の場合、毎月の支払いがあるので

多くの場合持ち家が同じ値段で売れた場合でもお得と言えるでしょう

 

しかし持ち家の売買には物件価格以外にかかる費用(仲介手数料、登記費用、固定資産税、ローン金利、その他諸経費)が約15%あるので短期間(約4年以内)での売却だと損します

 

価値が下がらない家を買えたあなたはラッキーです

FP茂田
FP茂田

狙って買ったのであれば

あなたは不動産投資の資質があるかもしれません!

 

得なケースその3:値下がりはしたが家賃支払いよりは下がらず売れた場合

ケース1、2と比べこのケースが一番計算が面倒です

FP茂田
FP茂田

しかし家を買おうとしている人が

一番すべきシミュレーションです!

 

具体例

  • 年収600万の会社員(所得税50万)
  • 現在は賃貸で家賃10万円
  • 3,000万円のマンション購入予定
  • 住宅ローン金利0.5%(変動だけど金利は一定と仮定)
  • 売却時期は10年後

 

【賃貸総額】

1,240万円

(10年間の家賃総額+更新料4回)

 

 

【持ち家を売却して損した額】

売却額2,500万円の場合→930万円

売却額2,180万円の場合→1237万円

売却額2,000万円の場合→1410万円

 

(内訳)※数字アレルギーの人は読み飛ばしても問題ないです

  • 物件購入価格→3,000万円
  • 購入時費用(約10%)→約300万円
  • ローン利息総額(10年間)→約115万円
  • 固定資産税(10年間)→約150万円
  • 火災保険料(10年間)→約15万円
  • 売却時費用(約4%)3,580万円
  1. 売却額2500万円→約100万円
  2. 売却額2180万円→約87万円
  3. 売却額2000万円→約80万円
  • 住宅ローン控除で戻ってくる税金総額(10年間)→約250万円

 

 

上記のシミュレーションだと

3,000万円で買ったマンションが

10年後に約2,180万以上で売れれば得をし

それ以下になってしまった場合は賃貸の方が安くすんだと言う結果になります

 

 

こんな感じで候補物件が見つかったらシミュレーションを都度していき損益分岐点を把握します

そしてその損益分岐点よりも高く売れる可能性がどれくらいあるのか検証をしていくわけです

 

そんな計算を都度するなんて、、、頭から煙が出そうだわ

考えるのやめてYouTubeでもみよーっと

FP茂田
FP茂田

逃避しないで〜

ちなみにその検証ってどうやるの??

FP茂田
FP茂田

候補物件と似た条件(エリア、間取り、築年数、面積)の物件が過去どんな値動きをしていたか調べます!

簡単に言うな!

そんな事我々素人が簡単にできるわけないだろクソっ

FP茂田
FP茂田

だからクソって言うな、クソって!!

そこはプロの力を借りましょう

不動産屋さんは業者専門サイトから過去の物件の売却額を調べられます

近所の不動産屋さんにいきなり飛び込んで相談すれば良いのかな?なんだか不安だな〜

FP茂田
FP茂田

不動産屋さんにも色んなタイプの人がいるのでいきなり飛び込むのは危険です!探し方のポイントを伝授します

不動産屋の立場を理解しよう

不動産屋さんは家を買いたい人と売りたい人の間を取り持って

仲介手数料で稼ぎます

 

1,000万円の家を仲介するのも

5,000万円の家を仲介するのも

手間や作業は同じです

 

しかし仲介手数料は5倍違います

 

それならなるべく高い家を仲介したいと考えるのが営業マンの性です

 

しかしいくらお客さんが買いたいと言っても

現金がない、住宅ローンの審査も通らないでは買えないので

住宅ローン審査が通る物件の中でなるべく高い物件を提案したいのです

 

  • あなたが将来的に住宅ローンを返済し続けられるのか
  • その物件が値下がりしにくいのか

その辺は二の次です

 

以上の点を踏まえ

探す時には売却時の事をどれだけ真剣に考えてくれるのか?

に注目して探しましょう

 

店頭のチラシやホームページの情報だけでは分からない事なので

実際に担当者と会話をしながら色んな質問を投げ掛け探っていきます

 

不動産屋さん
不動産屋さん

どんな家をお探しですか?

FP茂田
FP茂田

〇〇駅近くで家を探しています!

なるべく価値の下がりにくい物件を探しています!

  • 価値の下がりにくい根拠も一緒に教えてもらえますか?
  • 売却時のシミュレーションをしてもらえますか?
  • 将来的に返済し続けられる返済計画をしてもえますか?

 

根拠が曖昧だったり

自信なさげだったり

面倒がられたりした場合は

迷わず担当者を変えましょう!

 

 

僕が不動産屋さんとお付き合いする基準も全く同じで

クライアントさんの意向に沿ってくれることはもちろんのこと

売却時を真剣に考えてくれて得させてくれるかどうかで選んでいます

 

FP茂田
FP茂田

必要な方には僕のお付き合いしている不動産屋さんをご紹介しますよ!

 

まとめ

日本の家は買った瞬間から価値が減少していくのが普通です

それでも家が欲しい場合はなるべく価値の下がりにくい物件を探しましょう

分かっちゃいるけどそれが中々難しい

売却時を真剣に考えてくれるプロに相談しながら選ぶのが最善策です!

 

損しないように家を買うには

もはや不動産投資と考え方は同じです

それができるなら不動産投資もきっといけますよ!

 

ちなみ10年以上先のシミュレーションはプロでも難しいです

 

10年前に謎のウィルスで家から出られなくなる今の生活を予想できましたか?

20年前にYouTuberが職業になる事を予想できましたか?

30年前にパソコン並のハイスペックな電話を一人一台持ち歩く時代を予想できましたか?

ジョブズ以外は難しいと思います

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