住宅ローンの最適な組み方とは【金利の比較、変動金利、元利均等返済】

 

家を買うことになって、住宅ローンについて調べてみたら銀行選びや返済方法など分からない事がいっぱい、、、

ずっと払っていけるかも心配だな、、、

FP茂田
FP茂田

人生で一番高い買い物だからこそ悩ましいですね!
独立FP歴10年のこの私が住宅ローンの最適な選び方について解説します!

 

 

✔︎記事の内容

  • 住宅ローンの最適な組み方とは【金利の比較、変動金利、元利均等返済】
  • 銀行の選び方【シンプルに金利の比較】
  • 固定か変動か【今は変動金利】
  • 元利均等か元金均等か【今は元利均等で差額を貯金】
  • 最適な返済額の算出【ライフプランニングから算出】
  • 一人で組むか夫婦で組むか【基本は一人で】

 

住宅ローンの最適な組み方とは【金利の比較、変動金利、元利均等返済】

ようやく家探しの目処が立ったのも束の間、次は住宅ローンについて多くの選択肢からベストの選択をしていかなければなりません

 

結論から言うと、2020年現在最適な住宅ローンの組み方は

ジャパンネット銀行で変動金利、元利金等返済で組む事です

詳しく解説していきます

 

銀行の選び方【シンプルに金利の比較】

お金を預けるわけではないので、知名度や赤だの青だの緑だのはあまり気にせずシンプルに金利の比較で決めていきましょう

 

2020年10月変動金利ランキング

1位 ジャパンネット銀行 0.38%

2位 au自分銀行 0.41%

3位 住信sbiネット銀行 0.44%

 

上記の金利は各銀行の最安金利であり、実際には借りる人の年収や勤務先、頭金の有無等で各銀行とも金利が変わるので、この三つの銀行で事前審査をして一番良い条件に申し込むという流れになります

 

固定金利か変動金利か【今は変動金利】

現在では変動金利の方が得になる可能性が高いです

こちらの記事で詳しく解説しています

変動金利と固定金利は結局どっちが得?【変動金利です】
住宅ローンの変動金利と固定金利って、結局どっちが得なの? FP茂田 金利は安いけど将来的に上がる可能性のある変動金利と、変動金利よりも少し金利が高いけどずっと変わらない固定金利...

 

金利上昇も考慮しシミュレーションした結果の結論です

元利均等返済か元金均等返済か【今は元利均等で差額を貯金】

今現在では元利金均等返済が有利です

解説していきます。まずはそれぞれの特徴です

元利均等返済】

  • 毎月の返済額が一定
  • 返済当初は利息の割合が多い

元金均等返済】

  • 毎月の返済額が徐々に減っていく(元本は一定だが、利息が減っていくため)
  • 返済当初は元利均等返済より毎月の返済額が高い
  • 総利息額は元利均等返済より安くなる

これだけを比較すると元金金等返済の方が得に感じますが、元金均等と元利均等の差額を貯金して運用に回したり繰り上げ返済をする事も考慮すると元利均等返済の方が得になります

また、現在の超低金利時代においては元利金等返済でも元本の割合が多いので、返済当初は利息割合が多いというデメリットがほぼ無いです 

 

最適な返済額の算出【ライフプランニングから算出】

将来的な事も考慮し、家計の中から毎月いくら住宅ローンの返済にあてていくのか

この部分はそれぞれが今後どんな人生を歩んでいきたいかによって家計に占める住宅ローンの割合を決めていくことになります

なるべくこの作業は買う家が決まってからではなく、検討段階で算出する方が最適な購入金額の予算の算出ができます

 

最適な返済額を算出する目安に「返済比率」という指標があります

ちなみに銀行がローン審査する時もこの返済比率が目安として使われます

返済比率とは年収に対してのローン返済の割合です

 

FP茂田
FP茂田

例えば

  • 年収600万
  • 毎月10万円返済
  • 年間120万返済

この人の返済比率は20%です!

多くの銀行が返済比率30〜40%が上限で、それ以上の人にはお金を貸しません

また、上限いっぱい借りる事ができたとして、それがあなたの家計においてベストな返済比率というわけではありません

 

借りられる額と、返していける額は違うのです

 

一般的には毎月の家計の20%以内に収めよと言われていますが

実際には居住費に対する価値観は人それぞれなので、最適な返済額はライフプランニングによって算出していきます

詳しくは下記の記事を見てください

【独立FPによる】ライフプランニングのやり方
ライフプランニングって自分でできないの?? FP茂田 もちろんできます! FP歴10年のこの私が伝授します!! 自分でできたらあんたいら...

 

夫婦共働き前提で算出してしまうと、そうでなくなった場合に対応できなくなってしまうので注意しましょう

 

一人で組むか夫婦で組むか【基本は一人で】

二人で組まないとそもそも買えない、または住宅ローン控除が一人だと持て余すような場合は夫婦で組むのもありですが、そうでない場合は一人で組むようにしましょう

 

夫婦で組むメリットとデメリットです

【夫婦で組むメリット】

  • 借りられる額が増える
  • 住宅ローン控除が両者使える

【夫婦で組むデメリット】

  • 片方が亡くなってしまうとローンが残る
  • 離婚になると手続きが大変
  • 諸費用が二人分かかる

 

住宅ローン控除が一人で使い切れてしまう場合、夫婦で住宅ローン控除を受けるメリットはなく、デメリット優位になってしまいます

また二人で組まないとそもそも買えない家を買おうとしている場合は、片方の収入が減ると一気に返済が苦しくなる可能性が高いので要注意です

 

まとめ

比較してシンプルに安い金利の銀行で、変動金利、元利均等返済で組む

2020年10月現在ではジャパンネット銀行0.38%が最安

最適な返済額の算出は購入前に行う

FP茂田
FP茂田

多くの人にとって人生で一番高い買い物になるであろう家

失敗した場合の金額も大きいので、不安な方は気軽にご相談ください

 

そもそも持ち家か賃貸かで迷っている人はこちらの記事を参考にしてください

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